토평2지구 한강뷰 20억 소리, 진짜 받아줄 수요가 있을까요?

어제 퇴근길에 아는 동생이랑 통화하는데, 토평2지구 한강뷰 단지가 나중에 국평 20억은 가뿐히 찍을 거라는 말을 하더군요. 솔직히 저도 한강 조망권의 가치는 인정하는 편이지만, 40대 투자자 입장에서 하방 리스크를 먼저 따져보게 되는 건 어쩔 수 없나 봅니다. 저 역시 예전에 조망만 보고 무리하게 상급지 들어갔다가 환금성 때문에 고생했던 기억이 있어서 더 신중해지네요. 시청 발표대로 2034년에 완공된다고 쳐도, 그때 우리 인구 구조가 지금 같을지부터 의문이 듭니다. 구리는 지금도 8호선 호재로 유입되는 인구의 90%가 베드타운 성격이 강한 곳인데 말이죠. 20억대 매물을 받아줄 젊은 영리치들이 과연 10년 뒤에도 서울 중심지가 아닌 구리 한강변을 트로피 에셋으로 여길까요? 물론 한강뷰라는 희소성은 분명 긍정적인 요인이지만, 저는 일단 보수적으로 접근하는 게 맞다고 봐요. 자산 가치가 숫자상으로 20억을 찍는 것과, 내가 원할 때 그 가격에 팔고 나올 수 있는 건 완전히 별개의 문제입니다. 수요는 줄어드는데 공급만 늘어나는 시장은 투자자에게 가장 무서운 시나리오임. 결국 10년 뒤 토평은 명목 가격보다 실질적인 거래 성사 여부가 진짜 가치를 결정하는 시장이 될 것 같습니다.