인창주공 1단지 6억 실거주, 규제 묶여도 진입이 답일까요?

안녕하세요. 30대 중반 직장인이고 이번에 생애최초 대출 활용해서 독립 준비 중입니다. 현재 가용 예산은 현금 1.8억에 대출 4.2억 더해서 딱 6억 미만 소형 평수로 보고 있어요. 가장 눈여겨보는 곳은 인창주공 1단지입니다. 8호선 동구릉역 개통 호재도 있고, 무엇보다 제 직장 셔틀 노선이랑 겹쳐서 실거주 만족도가 높을 것 같거든요. 근데 최근 구리가 조정대상지역이랑 투기과열지구로 묶이면서 고민이 좀 깊어지네요. 규제로 묶이면 보통 꺾여야 하는데, 7월 첫 주 매매가가 전주 대비 0.64%나 급등했다는 수치를 보니 마음이 급해집니다. 여기서 자문자답을 좀 해봤습니다. 일단 인창주공 1단지에서 토평동 장자마을로 가는 게 자산 가치상 의미 있는 상급지 이동일까? 솔직히 지금은 '옆그레이드' 느낌이 강하다고 봅니다. 오히려 8호선 역세권 메리트를 꽉 쥐고 있는 게 하방 경직성 면에선 더 유리해 보이거든요. 그리고 그럼 재개발 기대감은 어느 정도일까? 최근 하이니티 같은 재개발 구역들 매물이 네이버 부동산 '재개발' 카테고리에 따로 돌고 있더군요. 주공 1단지도 결국 연한이 차면 이 흐름을 탈 텐데, 도정법 개정안 변수가 있어서 속도는 보수적으로 잡아야 할 듯합니다. 결국 제 결론은 이렇습니다. 실거주 6, 투자 4 비중이라면 지금 규제 떡밥에 흔들릴 때가 아니라는 거죠. 실거래가 찍히는 기세가 무서워서 지각비 더 내기 전에 6억 선에서 끊는 게 상책이라 봅니다. 혹시 인창동 사시는 분들 중에 구지초 배정이나 단지 내 주차 컨디션 잘 아시는 분 계시면 로컬 정보 좀 부탁드려요.