구리 8억 비과세 챙겨서 송파 문정·장지 점프, 20억 자산가라면

구리에서 8억 대 아파트를 비과세로 털고 서울 입성을 준비 중인 투자자입니다. 양도가액 12억 미만이면 비과세가 확실하니, 시세가 8억 선인 지금이 엑시트하기엔 나쁘지 않은 시점일까요? 제 기준에서는 2년 거주 요건만 채웠다면 세금을 아끼는 게 수익률 면에서 가장 안전한 선택이라고 봅니다. 비과세 혜택은 확정된 수익이니까요. 그런데 구리역에서 토평을 거쳐 광나루로 가는 트램 호재가 발목을 잡더군요. 이게 교통 편의를 획기적으로 개선할지, 아니면 경춘로 정체만 심화시킬지 냉정하게 따져봐야 합니다. 호재가 가격에 선반영되는 시점과 실제 실현 가능성 사이의 리스크를 비교해보면, 차라리 호재를 안고 매도하는 게 결단력 있는 투자일 수 있습니다. 매도 후 확보될 20억 정도의 자산이면 송파 문정이나 장지동 쪽 갭투자가 충분히 가시권에 들어옵니다. 강동 고덕도 좋지만, 전세가율이 50~60% 선에서 버텨주는 송파 외곽의 급매물을 선점하는 게 리스크 관리 차원에서 훨씬 유리하겠죠. 양도세 비과세로 현금을 확보하고 트램 이슈가 살아있을 때 매도한다면, 상급지 점프는 시간 문제일 겁니다. 조건만 맞는다면 저도 주저하지 않고 들어갈 생각입니다.