구리 한성 갭투자, 분담금 생각하면 지금 진입은 무리일까

어제 교문동 부동산 몇 군데 들러봤는데 분위기가 묘하더군요. 한성아파트 입구에 통합재건축 현수막 걸린 뒤로 매수 문의는 빗발치는데 정작 물건이 하나도 없다고 합니다. 매물 잠김이 심해지면서 옆 단지 두산아파트랑 합쳐서 20억 간다는 장밋빛 소문만 무성한 상태더군요. 하지만 시장 사이클상 호재만 보고 추격 매수하기엔 지금이 하락과 상승의 경계 구간이라 더 정밀한 계산이 필요합니다. 재건축 투자는 결국 실현 가능성과 추가분담금이 수익률의 전부거든요. 아무리 통합 호재가 좋아도 공사비가 날뛰는 상황에서 분담금 낼 여력을 고려하지 않으면 자산이 묶여버릴 위험이 큽니다. 지금처럼 매물 귀한 시기일수록 실투자금을 줄여서 리스크를 방어하는 갭투자 전략이 유효합니다. 분담금 낼 돈까지 미리 비축해둬야 나중에 사업 추진 단계에서 현금 흐름 막혀서 낭패 보는 일을 피할 수 있거든요. 구리두산 24평형 매매 8.5억에 전세가 1.5억 수준이라 전세가율이 17%대까지 벌어져 있는 건 좀 우려스럽습니다. 이 정도면 갭이 7억인데, 전세가율이 최소 60% 선까지는 올라와 줘야 분담금 리스크에 대응할 안전마진이 생깁니다. 통합재건축 기대감에 취해 영끌하기보다는 전세가가 매매가를 밀어 올리는 타이밍을 기다려야 합니다. 수익성 지표인 분담금 변수를 상쇄할 만큼 전세가율이 회복되지 않는다면 지금의 품귀 현상은 실속 없는 거품일 확률이 높습니다.