[팩트체크] 고척 서울가든 "분담금 4억 원 루머"에 대한 명확한 진실과 반론

최근 "서울가든 재건축 분담금이 84㎡ 기준 3.5억~4억 원에 달한다"는 소문(루머)이 돌고 있습니다 결론부터 말씀드리면, 이 84㎡ 기준 4억 원이라는 숫자는 서울가든의 가장 강력한 무기인 '준공업지역 혜택'을 완전히 누락시킨 채, 모든 최악의 악재가 겹쳤을 때만 나오는 극단적인 스트레스 테스트 결과일 뿐입니다.근거 없는 불안감을 해소하고 객관적인 사실을 전달해 드리고자 핵심 팩트체크 내용을 공유해 드립니다. [84㎡ 기준 4억 분담금 루머, 무엇이 잘못되었나?] 루머의 계산은 일반 주거지역(250~300%) 수준으로 용적률이 대폭 깎였다는 가정하에 만들어졌습니다. 서울가든은 준공업지역으로 최대 400%의 용적률을 적용받아, 늘어나는 일반분양 수익으로 분담금을 대폭 낮출 수 있습니다. 또한 우수한 대지지분 전용 64㎡ 기준 약 9.64평의 넉넉한 대지지분을 가지고 있어 사업성 방어력이 매우 뛰어납니다. 한편 이 루머의 핵심은 비례율이 90% 이하로 폭락해야만 84㎡ 기준 4억 원의 분담금이 나오는데, 이는 정상적인 사업 추진 시 발생하기 어려운 수치입니다. 이는 평당 공사비 1,000만 원 초과, 인허가 심의 대참패, 사업 3~5년 지연이라는 삼중고가 동시에 터져야 가능한 수치로, 객관적인 '보수적 기준점'은 전용 84㎡ 기준 2억 원 대 초중반이 합리적입니다. *AI(제미나이)의 분석을 토대로 쓴 글입니다.