서울가든 10.5억, 주변 신축 시세가 핵심

서울가든 안전진단 통과되고 재건축 속도 붙는 건 좋은데 매도 희망가가 10억 5,000만원까지 올라왔네요. 이 가격대가 준공업지역 용적률 400% 혜택을 다 반영한 수치인지 아니면 추가 상승 여력이 있는 건지 궁금합니다 용적률 400%면 일반분양 물량은 확실히 많이 나오겠지만 요즘 공사비가 워낙 무섭잖아요. 결국 일반분양가를 높게 받아야 조합원 분담금이 줄어들 텐데 주변 시세가 그만큼 받쳐줄지가 데이터상으로도 가장 큰 변수 같습니다 개봉삼환 26평이 최근에 7억 4,000만원 신고가를 찍으면서 주변 분위기를 띄우고 있는 건 사실인가요? 그렇다면 구축이 이 정도 가격을 형성해 주는 셈이니 서울가든 입장에서는 분양가 산정에 유리한 환경이 만들어지는 건 맞겠어요 하지만 구축 시세만으로는 분담금 압박을 완전히 털어내기엔 부족해 보입니다 고척푸르지오힐스테이트 25평 분양권이 12억 원에 거래됐다는데 이런 신축 대장주들이 가격 천장을 열어줘야 사업성이 계산되지 않을까요? 서울가든 재건축의 실질적인 수익성은 용적률 400%라는 조건보다 주변 신축들이 얼마나 더 치고 나가느냐에 달린 듯합니다 인센티브는 하드웨어일 뿐이고 실제 내 돈이 얼마나 덜 들어갈지는 고푸힐 같은 단지들의 시세 유지력에 달려 있거든요 주변 신축 시세가 최소 15억 선에서 안정되지 않으면 용적률 혜택이 있어도 분담금 리스크는 계속 따라올 듯합니다. 앞으로 고척이랑 개봉 일대 신축 가격 흐름이 서울가든 재건축의 실제 성적표를 결정하겠어요