서울가든 용적률 400%면 신도림 긴장해야겠음

요즘 10억으로 서울 재개발이나 재건축 쳐다보기 참 빡빡함. 노량진이나 방배 같은 곳들은 이미 저세상 가격 가버렸고 센터피스 같은 신축 25평도 16억씩 하니까 답이 안 나옴. 근데 최근에 고척동 서울가든아파트 시뮬레이션 돌려본 데이터 보니까 눈이 번쩍 뜨임. 여기가 준공업지역이라 용적률 400%까지 땡길 수 있는 게 핵심임. 게다가 서울시에서 사업성 보정계수 2.0까지 적용해주면 추정 비례율이 무려 135%까지 나옴. 이 정도면 사업성 측면에서는 구로구 내에서 거의 독보적인 수준이라고 봐도 무방함. 이게 단순 희망 회로가 아닌 게 인근 고척푸르지오 59타입이 12억 찍으면서 바닥을 단단하게 다져놨음. 주변 신축 시세가 이렇게 받쳐주면 나중에 서울가든 일반분양가 산정할 때도 엄청난 유리함. 715세대 규모가 작아 보일 수 있어도 수익률로 따지면 웬만한 대단지 뺨치는 수준임. 현장 상황 좀 아시는 분들은 알겠지만 구로주공이랑 여기 벨트가 심상치 않음. 구로주공이 3,200세대급으로 들어오고 서울가든까지 천지개벽 수준으로 뽑히면 얘기가 달라짐. 디큐브 인프라 공유하는 신도림이 지금은 대장이지만 사업성 터진 고척동 준공업 단지들이 치고 올라올 기세임. 결국 관건은 분담금인데 사업성 보정계수가 진짜 사기급이라 초기 투자금 10억 안쪽으로 충분히 승부 볼 만함. 삼익1단지 32평이 최근 6.5억에 신고가 찍으면서 구로구 전반적으로 온기가 도는 것도 호재임. 신성미소지움 23평이 6억에 신저가 찍었다는 소리도 있지만 그건 개별 단지 사정이고 여기랑은 결이 다름. 결론만 얘기하면 고척동 서울가든은 서울시 정책 수혜를 영혼까지 끌어모은 압도적 수익 모델임. 10억대 시드로 서울 내 정비사업지 찾는 분들한테는 이만한 대안이 없다고 판단됨. 신도림 위상을 위협하는 구로의 새로운 대장 후보로 손색없음.