고척 서울가든 신탁 재건축 4억 분담금의 현실적 리스크

고척 서울가든 신탁방식으로 속도 낸다는데, 분담금 소식 들으니 계산이 복잡해집니다. 지금 사이클상 공사비 리스크가 정점에 달한 구간이라 더 냉정하게 봐야 돼요. 최근 고척푸르지오힐스테이트 59타입이 12억 찍으면서 동네 분위기 달아오른 건 맞음. 서울가든도 동의율 86% 찍고 신탁으로 밀어붙이니 겉으론 속도가 엄청 빨라 보이죠. 근데 조합 생략하고 빨리 가는 게 무조건 능사는 아님. 예상 분담금이 3.5억에서 4억 원 수준이라는데 이게 보수적 수치임. 지금 같은 고금리 기조에 원주민들이 이 정도 현금을 바로 동원할 수 있을지 의문입니다. 속도만 내다가 분담금 폭탄 맞으면 사업 중간에 엎어지는 경우 허다하거든요. 게다가 여기 토지 모양이 부정형이라 설계 뽑기가 참 까다롭습니다. 동남쪽에 있는 변전소 위치도 입지적으로 분명한 감점 요인이고요. 이런 결함들은 결국 추가 공사비나 일반분양가 하락으로 돌아올 수밖에 없음. 결국 인허가 단축이라는 신탁의 장점이 비용 리스크를 덮을 수준인지 따져봐야 됨. 주변 시세가 받쳐준다고 덜컥 진입했다간 10년 뒤에 몸테크만 하고 자산은 제자리일 수 있음. 제 계산이 너무 비관적이라 생각되면 반론 환영합니다. 신탁사만 배불리는 구조가 될지 소유주가 웃을지는 결국 비용 통제에 달렸음.