고척 서울가든 분담금보다 장특공제 사수가 수익성에 결정적인 이유

최근 고척 서울가든 재건축 분담금 시나리오 보고서가 공개되면서 조합원분들 사이에서 공사비 걱정이 참 많으신 것 같습니다. 하지만 지금 시점에서 우리가 정말 냉정하게 따져봐야 할 지점은 단순한 공사비 절감이 아니라 세후 수익률의 방어입니다. 서울시가 최근 조합 설립 기간을 4개월로 단축하겠다는 강력한 공급 속도전 정책을 내놓았죠. 이런 우호적인 행정 환경에서 굳이 경쟁입찰을 고집하며 시공사 선정에 1~2년을 허비하는 게 과연 영리한 선택일까요? 왜 제가 경쟁입찰보다 속도를 강조하는지 의아해하실 수도 있습니다. 최근 논란이 되는 양도세 장특공제 한도 축소 움직임은 우리처럼 미래 가치가 높은 단지일수록 치명적인 리스크가 되기 때문입니다. 장특공제 혜택이 지금처럼 유지될 때 사업을 마무리하는 것과 세제 개편 후 매도하는 것의 차이가 얼마나 클지 계산해 보셨나요? 분담금 몇 천만 원 아끼려고 경쟁입찰 붙였다가 사업 밀려서 장특공제 한도 줄어들면 세금으로만 억 단위가 더 나갈 수도 있습니다. 결국 준공 후 가치가 20억을 상회할 것으로 기대되는 서울가든 입장에서는 시간이 곧 돈인 셈입니다. 1군 시공사가 단독으로 들어온다면 수의계약이라도 빠르게 수용해서 사업시행인가로 직행하는 것이 실익이 훨씬 크다는 판단입니다. 무조건적인 경쟁이 정답이었던 시대는 지났고 이제는 리스크 관리와 속도가 수익성을 결정하는 핵심 변수입니다. 조합원분들이 세금이라는 더 큰 흐름을 놓치지 않고 전략적으로 판단하셨으면 하는 바람으로 정리해 봤습니다.