고척 서울가든 동의율 86% 이면의 상가 변수와 신탁 리스크

재건축 초반 동의율이 높으면 다 끝난 것 같지만 사실 그때부터가 진짜 시작입니다. 고척 서울가든 국토부 실거래가랑 추진 현황 직접 긁어서 정리해보니 토지 소유주 동의율이 벌써 86%를 찍었네요. 이 정도 수치면 겉으로 보기엔 사업에 탄력이 제대로 붙은 모양새거든요. 그런데 속을 들여다보면 상황이 좀 복잡합니다. 여기가 현재 715세대에 상가가 무려 94개나 되거든요. 상가 소유주가 100명 가까이 된다는 건 나중에 권리가액 산정이나 독립 정산제 협의할 때 목소리가 제각각일 가능성이 크다는 뜻입니다. 조합 방식이 아니라 신탁 방식을 선택한 것도 결국 이 갈등을 피하고 인허가 기간을 줄여서 2030년대 중반 완공을 목표로 하겠다는 전략으로 보이고요. 문제는 신탁 방식이 상가 리스크를 지워주는 마법이 아니라는 점입니다. 협상이 길어져서 사업이 1~2년만 밀려도 신탁 수수료랑 공사비 이자가 눈덩이처럼 불어나거든요. 지금 예상되는 보수적 분담금이 3.5억에서 4억 원 수준이라는데 상가 합의가 늦어지면 이 숫자는 더 올라갈 수밖에 없는 구조입니다. 결국 서울가든의 성패는 초기 동의율 86%라는 숫자가 아니라 신탁사가 상가 지분 쪼개기 이슈를 얼마나 깔끔하게 중재하느냐에 달렸다고 봅니다. 이 단계를 못 넘으면 속도전이라는 신탁의 장점도 퇴색돼버리거든요. 숫자로만 보면 매력적인 입지지만 상가 협상 테이블이 열릴 때까지는 보수적인 관점으로 접근할 필요가 있어 보입니다.