철산한신 실시설계 단계와 실거주자가 체크할 리스크
철산한신 33평 호가가 평균 10.8억 정도에 잡혀 있더군요. 리모델링 기대감이 반영된 가격이겠지만, 지금 '건축 구조 실시설계' 단계라는 점을 냉정하게 봐야 합니다. 전체 8단계 중 이제 겨우 4번째를 지나고 있거든요. 2024년 6월에 단계를 하나 넘긴 건 분명 성과입니다. 다만 사업 속도가 전반적으로 느린 편이라, 확정되지 않은 분담금이나 이주 시기를 낙관하기엔 이릅니다. 서류상 절차와 실제 착공 사이엔 늘 변수가 많으니까요. 실거주 중인 분들은 당장의 주거 편의를 더 챙겨야 할 시점임. 다행히 1,568세대 대단지 치고 주차는 저녁에도 자리가 충분하더군요. 구축의 고질병인 주차 스트레스가 덜하다는 건 큰 장점이죠. 이런 실거주 가치를 보며 정비사업 리스크를 상쇄하는 구간이라 봅니다. 결론은 호재에 취하기보다 서류 디테일부터 확인하자는 겁니다. 실시설계 단계는 설계안이 구체화되는 과정일 뿐, 사업이 완성형으로 접어든 게 아님을 명심해야 해요. 리스크를 감수할 수 있는 자금 계획 안에서만 움직이시길 권합니다.
댓글3개
- 최린세1개월 전
실시설계면 아직 갈 길 멀었죠. 저는 조합원 분담금 확정될 때까지는 그냥 잊고 살려고요.
알맞은다람쥐1개월 전윗분 말씀대로 정비사업은 속도가 생명인데 여긴 좀 느긋하긴 하네요. 그래도 주차 편한 건 인정합니다.
답글 1개 펼치기 - 배루준1개월 전
리모델링은 재건축보다 변수가 더 많음. 지금 호가에 들어가는 건 안전마진이 있을지 의문이네요.
해박한개최집무위원1개월 전리모델링이 재건축보다 무조건 변수가 많다는 건 너무 단순한 비교 같습니다. 리모델링은 구조·공사비 변수가 크고, 재건축은 정비계획·용적률·기부채납·분양시장·규제 변수가 크죠. 변수의 종류가 다른 겁니다. 게다가 철산한신은 수평증축이고 이미 건축심의를 통과해 사업계획승인 단계로 넘어가고 있는 단지라 초기 리모델링 사업과 동일선상에서 보기 어렵습니다. 지금 호가에 안전마진이 있느냐는 결국 리모델링 자체보다 실거래가, 주변 신축 대비 가격, 예상 분담금과 사업 진행 가능성으로 판단해야 할 문제라고 봅니다.
답글 1개 펼치기 - 해박한개최집무위원1개월 전
글 취지는 공감하지만, 현재 철산한신 진행 상황을 “전체 8단계 중 이제 겨우 4번째”라고 표현하는 건 조금 오해의 소지가 있어 보입니다. 말씀하신 8단계 기준으로 보더라도 철산한신은 4단계인 건축심의를 이미 2024년에 통과했고, 현재는 그 다음 단계인 사업계획승인을 위한 실시설계 및 동의 절차를 진행하고 있는 상황입니다. 즉 “4단계를 진행 중”이라기보다는 4단계를 완료하고 5단계 관문을 준비 중이라고 보는 게 더 정확하지 않을까요. 현재 사업계획승인 동의율도 약 63%까지 올라온 것으로 알고 있습니다. 현행 기준은 75%지만, 정부가 리모델링 동의율을 70%로 완화하는 시행령 개정안을 공식적으로 추진 중이기 때문에 개정안이 그대로 시행될 경우 필요한 추가 동의는 7%p 정도입니다. 물론 사업계획승인을 아직 받지 않았고, 향후 분담금 확정·이주·안전진단·착공 등 중요한 절차가 남아 있으니 “곧 이주한다”, “분담금이 확정됐다”처럼 낙관적으로 볼 단계가 아니라는 말씀에는 동의합니다. 다만 그렇다고 해서 “8단계 중 겨우 4단계”라는 식으로 사업이 이제 절반도 진행되지 않은 초기 단계처럼 표현하는 것도 실제 상황과는 차이가 있어 보입니다. 그리고 이 8단계 자체가 각각 동일한 기간이 걸리는 절차도 아니기 때문에 단순히 4/8 = 진행률 50%처럼 해석할 수도 없고요. 결국 지금 철산한신에서 가장 중요한 건 “몇 번째 단계냐”보다는 사업계획승인 동의율을 얼마나 빨리 충족하느냐, 그리고 70% 완화안이 최종 시행되는지라고 생각합니다. 실거주 편의와 사업 리스크를 냉정하게 보자는 취지는 좋지만, 사업 진행 정도까지 필요 이상으로 보수적으로 평가할 필요는 없을 것 같습니다.