신림1구역 마피 매물, 5억으로 잡는 게 맞을지 계산기 돌려봤습니다

어제 퇴근길에 신림동 현장 소장님과 통화하다가 깜짝 놀랐습니다. 조합원 분양 신청 막바지에 관리처분인가 전매제한이 다가오니 마피 매물이 하나 튀어나왔더군요. 결론부터 말씀드리면, 이건 실투자금 5억 원 선에서 서울 서남권 대장 입주권을 쥐는 마지막 틈새라고 판단됩니다. 현재 신림1구역은 조합원 분양신청이 한창인데 매수자 우위 시장이 확실하네요. 전매제한 규제 묶이기 전에 엑시트하려는 집주인들이 던지는 급매라 가격 메리트는 충분해 보입니다. 사실 관악구에서 삼성산주공3단지 32평이 지난 7월에 5.3억까지 내려가면서 분위기가 좀 가라앉긴 했죠. 하지만 2,000세대 넘는 구축이랑 신축 대단지 입주권을 평면적으로 비교할 순 없습니다. 실투자금 5억 원을 넣고 향후 4,000세대급 랜드마크 지분을 확보하는 기회비용을 따져봐야 되요. 추가분담금 리스크를 감안해도 인근 신축 호가 대비 안전마진이 최소 3~4억은 깔린 셈이니까요. 자금 계획이 타이트하다면 무조건 진입하기보다 LTV 60% 한도 내에서 이주비 대출 승계 여부를 먼저 체크해야 합니다. 결국 실거주 몸테크를 감당하면서 10년 뒤를 볼 수 있는 분들에겐 최적의 타이밍입니다. 다만 현금 흐름이 막혀서 이자 부담이 크다면 아무리 마피라도 무리하게 잡는 건 비추하고 싶네요.