삼성산주공3단지 안전진단 통과후 수익률 계산해봄

어제 삼성산주공3단지 임장 갔다가 단지 분위기 보고 옴. 노후 단지 안전진단 완화 발표 나오니까 확실히 매수 문의가 붙은 게 느껴짐. 여긴 2,265세대 대단지라 사업성만 뽑히면 규모의 경제가 가능한 곳임. 지금 신림선 타면 여의도까지 20분 컷이라 직주근접 수요는 깔고 감. 근데 최근 임광관악파크 22평형이 4.8억까지 찍힌 거 보면 괴리가 좀 있음. 하락장 직격탄 맞은 신저가 단지랑 비교하면 호가가 붕 뜨는 구간임. 결국 재건축은 속도전인데 분담금 계산기 두드려보면 답 나옴. 현재 공사비 상승분 고려했을 때 지금 가격에서 갭 3억 이상은 무거움. 안전진단 통과가 호재긴 해도 실거래가 뒷받침 안 되면 그냥 희망 고문임. 공급 물량 데이터 보면 관악구는 당분간 신축 희소성 유지될 걸로 보임. 삼성산주공처럼 덩치 큰 놈들이 속도 내주면 하방 경직성은 확보될 듯. 수익률 베이스로 보면 지금은 호가 쫓지 말고 눌림목 기다리는 게 상책임.