봉천·신림현대 학원가로 3억 차이는 크네요

봉천동 현대 29평 호가가 12.2억인데 신림현대 28평은 9.4억 선이네요.. 두 단지 모두 2,000세대 전후 대단지에 90년대 초반 연식으로 조건이 비슷합니다.. 그런데 매매가는 3억 가까이 벌어져 있습니다. 학원가를 걸어가느냐 셔틀을 타느냐 하는 환경 차이가 크게 작용하는 듯합니다. 신림현대 23평이 2026년 10월 말에 7.5억에 팔린 걸 보면 하단 시세도 탄탄하긴 한데, 이 격차가 계속 유지될지 궁금합니다. 학원가 도보권이라는 조건이 3억의 가치를 충분히 하는지 여쭤보고 싶네요. 이 분석이 실제 거주 만족도와 괴리가 있다면 왜 그런지 계속 추적해 보겠습니다