래미안슈르 비과세 받고 과푸써 갈아타기 수지타산 계산

과천 안에서 급지를 올리려는 30대 직장인입니다. 현재 래미안슈르 34평 거주 중인데, 최근 과천푸르지오써밋 24평이 22억 7,000만 원 신고가를 찍으면서 고민이 깊어졌습니다. 현실적으로 자금 계획을 엑셀로 돌려보니 세 가지 포인트가 핵심이네요. 1) 자금 확보 슈르 34평을 18억 중반에 정리한다고 가정하면, 비과세 혜택으로 양도세 부담 없이 현금 10억과 기존 대출 승계가 가능합니다. 부족분 약 4억 원은 생애 첫 특례나 일반 주담대 LTV 50%를 활용하면 연 소득 대비 감당 가능한 DSR 범위 안으로 들어오고요. 2) 부대 비용 22.7억 취득 시 일시적 2주택 특례를 적용받으면 취득세 3.3%인 약 7,500만 원이 발생합니다. 여기에 복비와 이사비까지 넉넉히 1억은 예비비로 따로 빼두어야 리스크가 없더군요. 3) 변수 체크 9월에 경마장 이전 부지가 확정되면 입지적 소음은 줄어들겠지만, 사실 실거주자 입장에선 그런 외부 호재보다 당장 내 주머니에서 나가는 원리금 상환액이 더 중요하죠. 아 근데 슈르의 대단지 편의성을 포기하고 24평으로 평수를 줄이는 게 맞나 싶긴 합니다. 경험자분들 보시기에 이 정도 갈아타기 비용 지출이 자산 가치 방어 측면에서 합리적인 선택일까요?