과천 84타입 20억 중반 호가가 저평가로 보이는 이유

최근 분당 재건축 열기가 뜨겁지만 과천도 못지않게 조용히 움직이는 분위기죠. 물론 전용 84㎡ 호가가 20억 중반대까지 나오면서 매수 심리가 좀 짓눌린 건 사실입니다. 일부에선 상승세가 예전만 못하다는 소리도 들리더군요. 다만 저는 이런 정체가 오히려 기회라고 봅니다. 그동안 과천 시세를 억눌렀던 경마공원 리스크가 이제는 해소 국면에 들어섰거든요. 2030년 착공이라는 구체적인 로드맵이 나오면서 불확실성이 걷히기 시작한 거죠. 4호선 경마공원역 초역세권 부지가 어떻게 변할지 상상해 보셨나요? 단순히 혐오 시설 하나가 나가는 수준이 아닐 겁니다. 이 노른자 땅이 원안대로 개발되면 과천의 입지 서열 자체가 통째로 바뀔 수밖에 없습니다. 지금 과천르센토데시앙 38평이 22.5억에 신고가를 찍었더군요. 누군가는 비싸다고 하겠지만, 경마장 부지의 천지개벽을 생각하면 오히려 저평가 국면일지도 모릅니다. 인프라 개선이 확정된 곳과 기대감만 있는 곳의 차이는 갈수록 벌어지기 마련이니까요. 결국 리스크가 사라지는 시점이 가장 무서운 법입니다. 분당 재건축의 긴 호흡도 좋지만, 저는 당장 눈앞에 실체가 보이는 과천의 변화가 더 확실해 보이네요. 물론 최종 결정 전에는 토지 이용 계획안 같은 서류 디테일을 한 번 더 짚어보긴 해야겠지만요. 그래도 확정된 호재가 주는 안정감은 무시 못 할 것 같습니다. 남들 다 재건축 수익성 계산기 두드릴 때, 저는 경마공원역 일대의 가치 재평가에 무게를 두려 합니다. 리스크가 수익으로 바뀌는 지점을 잘 보셔야 할 것 같아요.