과천 84㎡ 25억 호가, 경마장 이전 발표하면 저점 될까요

과천 84㎡ 25억 부르는 게 정말 적정가인지 요즘 분위기가 너무 무겁네요. 직접 발품 팔아보니 확실히 매수 대기자들은 정책 효과 기다리면서 의사결정을 미루는 눈치더라고요. 근데 제가 항목별로 따져보니 현재 정체기가 하락의 전조는 아니라고 판단됩니다. 1) 일단 경마장 이전이라는 해묵은 불확실성이 해소됩니다. 오는 9월이면 이전 대상지가 구체적으로 발표될 예정이라더군요. 그동안 과천 가격 상승을 억누르던 경마장 이슈가 오히려 대형 개발 호재로 바뀌는 변곡점입니다. 2) 안전진단 완화로 노후 단지들의 사업 속도가 붙고 있어요. 2030년 착공이라는 로드맵이 원안대로 시행된다면 경마공원 역세권의 가치는 지금과는 차원이 다를 겁니다. 과천주공 단지들의 재건축 속도감이 붙으면서 입지적 위상이 재정립되는 과정이라 봐요. 3) 수치로 봐도 하방 지지선은 견고합니다. 최근 프레스티어자이 25평이 20.9억에 실거래 찍히면서 기준점을 높여놨죠. 84㎡ 호가가 20억 중반대에서 버티는 게 다 이런 실거래 뒷받침이 있기 때문입니다. 아마 9월 발표 이후에는 지금의 고점 인식이 새로운 바닥권으로 변모할 가능성이 큽니다. 지금의 관망세는 대형 호재 실현을 앞둔 폭풍 전야 같은 숨 고르기라고 느껴져요. 제 판단이 맞는지 직접 과천 거주하시거나 임장 자주 가시는 분들 의견이 궁금합니다. 입주 고민 중이신 분들께 이 정보가 결정에 조금이나마 도움이 됐으면 좋겠네요.