DMC한강삼정 1주택 응집 vs 분산 투자, 자금 시뮬레이션 결과

서울 전출자가 고양시로 가장 많이 유입된다는 지표를 보고 자금 계획을 다시 짜봤습니다. 고양시 하락세가 장기화되는 시점이라 상급지 진입 장벽이 낮아졌다고 판단했거든요. 제가 세운 시뮬레이션의 핵심은 '세후 순자산 극대화'입니다. DMC한강삼정그린코아더베스트 1주택 집중안 매수 예산: 평당 3,999만 원 기준 34평형 약 13.6억 자금 조달: 기존 주택 매도 8억 + 대출 4억 + 현금 1.6억 세금 메리트: 1주택 비과세 혜택으로 향후 양도차익 전액 보전 삼송아이파크2차 포함 다주택 분산안 매수 구성: 삼송아이파크2차 33평(9.4억) + 백송두산 26평(3.4억) 자금 조달: 취득세 중과(8%~12%) 고려 시 추가 현금 1.2억 필요 보유 비용: 종부세 및 재산세 합산 시 연간 유지비만 1주택 대비 3배 이상 발생 고양시 하락장 속에서도 대장주는 버티지만 하위 단지는 신저가가 나오는 양극화가 뚜렷합니다. 실제로 백송두산 26평이 3.4억까지 밀리는 걸 보니 분산 투자의 리스크가 생각보다 크더군요. 결국 취득세 중과와 보유세 부담을 고려하면 똘똘한 한 채 응집이 수익률 면에서 압승입니다. 비슷한 조건에서 상급지 갈아타기 실행하신 분들, 매도부터 매수까지 타이밍 기준을 어떻게 잡으셨나요? 이사 가을 비수기 전에 정리하려면 지금 당장 매도 준비를 시작해야 할 것 같습니다. 이 시뮬레이션에서 제가 놓친 핵심 변수 딱 하나만 꼽으면 무엇일까요? 세금 앞에는 장사 없다는 게 제 결론입니다.