창원 성산 더리브 계약금 500만원, 이 조건이면 갭투자 전세가율 몇 프로가 적정일까요?

요즘 시중은행 주담대 한도가 반토막 나면서 자금 계획 다들 꼬이셨을 텐데요. 저도 30대 실수요자 입장에서 여기저기 수치 비교해보다가 창원 성산 더리브 조건이 좀 눈에 띄어서 공유해봅니다. 일단 제가 엑셀 돌려보면서 계산한 실질 진입 비용부터 정리해볼게요. · 초기 자금: 계약금 500만원으로 일단 홀딩 가능함. 여기에 선착순 5세대 한정으로 2차 계약금 1,500만원까지 지원해준다니까 사실상 내 돈 500이면 끝이죠. 발코니 확장비랑 옵션은 나중에 잔금 때 합산된다고 쳐도 초기 허들이 낮은 건 팩트입니다. · 상품성: 25평에서 34평 위주 중소형 단지임. 성산구 구축들이랑 비교했을 때 신축 전세 수요는 확실히 있을 것 같아요. 아 근데... 선착순 5명 안에 들어야 1,500만원 혜택 받는 건 좀 빡셀 수도 있겠네요. · 리스크 요인: 금리 변동성 및 입주 시점 전세가 하락. 카페 댓글 보니까 나중에 입주 장 때 전세 물량 터지면 전세가율 60% 밑으로 깨질 수도 있다는데, 저는 최소 70%는 방어돼야 안전하다고 봅니다. 보통 울산경남 쪽 갭투자할 때 전세가율 75% 정도를 유망한 기준으로 잡던데, 여긴 분양가가 얼마냐에 따라 수익률이 확 갈리겠네요. 저는 전세가율 70%가 심리적 마지노선이라고 생각함. 결론적으로 초기 투자금 500만원이라는 수치에만 매몰되지 말고, 입주 시점의 전세가 방어력을 냉정하게 계산해봐야 합니다. 대출 규제 시대에 이런 조건은 흔치 않지만 결국 끝까지 버틸 체력이 중요하니까요.