검단 10만 가구보다 서울 그린벨트 해제가 수익률에 유리함

정부가 주택 공급한다고 발표할 때마다 현장 민심은 아주 일촉즉발임. 수요자가 원하는 입지는 서울 핵심지인데 자꾸 엉뚱한 외곽만 건드리는 게 문제임. 수익률 따지는 투자자 입장에서 보면 지금의 공급 정책은 번지수를 완전히 잘못 짚었음. 검단신도시 주변 빈 땅에 그린벨트 풀어서 10만 세대 쏟아붓는다는 계획은 숫자 채우기용임. 검암역로열파크씨티푸르지오2단지만 봐도 2,426세대 대단지에 33평 호가가 6.6억에서 9억까지 나옴. 이런 상황에서 10만 가구 폭탄 투하하면 전세가 방어 안 되고 인근 하락 압력만 커질 게 뻔함. 결국 서울 집값을 잡으려면 검단 같은 외곽이 아니라 서울 도심을 풀어야 함. 서울이나 바로 인접한 그린벨트를 과감히 해제해서 실질적 선호 입지에 집을 지어야 수익성이 나옴. ...아 근데 이건 정부가 표 계산하느라 절대 안 하려 할 텐데 참 답답한 노릇임. 영남탑스빌 33평이 최근 2.7억에 신저가 찍은 거 보면 외곽 심리는 이미 바닥을 기고 있음. 입지 가치 떨어지는 곳 위주로만 지으면 서울 핵심지와의 양극화만 더 심해지는 꼴임. 외곽 공급으로는 서울 가격 안정 효과가 없다는 건 이미 데이터로도 증명된 팩트임. 결론적으로 도심 규제 완화 없이는 시장 안정은커녕 혼란만 가중될 전망임. 외곽 10만 가구보다 서울 핵심지 1만 가구가 시장에는 훨씬 강력한 시그널을 줌. 수도권 외곽은 향후 공급 폭탄 리스크 때문에 당분간 보수적으로 접근하는 게 합리적임.