마곡 엠밸리 21억 신고가 보니 9억 전세 털고 매수할 타이밍 같네요

마곡 출퇴근하며 전세 9억 살고 있는데, 우장산이나 등촌 신고가 터지는 거 보니 정말 잠이 안 오네요. 주변 친구들은 작년에 용기 내서 다들 상급지로 갈아탔는데 저만 제자리인 것 같아서 마음이 조급해져요. 실제로 마곡엠밸리6단지 46평이 21억 4,500만원에 신고가 찍었다는 소식 들으니까 확실히 마곡 대장주들 기세가 무섭다는 게 피부로 와닿습니다. 마곡힐스테이트마스터 국평도 19억 거래설 돌면서 20억을 바라본다는데, 이런 수치들이 단순한 거품이 아니라 마곡의 입지 가치를 증명하는 것 같거든요. 특히 내년에 마곡수명산파크 장기전세 만기 되면서 대규모 분양 전환이 예정되어 있잖아요. 임대가 줄고 '미리내집' 같은 제도로 실거주 비율이 늘어나면, 단지 분위기나 가격 하방 지지선이 지금보다 훨씬 탄탄해질 거라는 생각이 듭니다. 지금 전세금 9억에 대출 좀 더 얹으면 마곡 신축급 매수가 불가능한 상황은 아니라고 봐요. 공급 부족 얘기도 계속 나오고 마곡 인프라는 이미 검증됐으니, 질적으로 변하는 이 시점이 자산 가치를 지킬 마지막 기회 아닐까 싶습니다. 장문으로 쓰다 보니 두서가 없었는데 경험 많으신 분들이 보기에 제 판단이 맞을걸요? 늦기 전에 상급지 실거주 한 채 확정 짓는 게 맞는 방향인지 조언 부탁드려요.