마곡 엠밸리 15단지 19억 찍었다는데 갭투 전세가율 몇 프로가 적당할까요?

오늘 아침에 서울식물원 산책하다가 단지 상가 부동산 사장님을 마주쳤어요. 사장님이 대뜸 마곡 엠밸리 15단지 34평형이 19억 찍었다는 소문이 파다하다고 말씀하시더라고요. 마곡 엠밸리 6단지 46평형도 23.5억에 실거래됐다는데, 진짜 엠밸리 20억 시대가 코앞이구나 싶어 심장이 다 두근거렸습니다. 어느새 마곡 푸르지오 시세도 14억을 훌쩍 넘겼어요. 여기 처음 입주할 때만 해도 이 정도로 오를 줄 몰랐는데 정말 상전벽해죠. 지금 마곡 핵심지는 매매가가 너무 치솟아서 전세가율이 50%도 안 나오는 상황이라 갭투로 들어가기엔 덩치가 너무 커진 느낌입니다. 그래서인지 요즘은 이웃 주민들도 방화동 쪽으로 눈을 많이 돌리는 분위기임. 동네 커뮤니티 보니까 방화 5단지 20평형이 8.45억에 신고가 찍었다고 난리가 났더라고요. 마곡이랑 딱 붙어있으면서도 상대적으로 전세가율이 높아서 실투자금이 적게 드니까 매력적으로 보이는 거죠. 제 생각에는 지금 같은 시기에 갭투자를 한다면 전세가율 최소 55~60%는 확보하는 게 안전할 것 같아요. 하방 경직성도 있고 나중에 전세금 돌려줄 때 리스크를 생각하면 그 정도는 돼야 마음이 편하거든요. 단지 카페에서도 엠밸리 20억 안착하면 그 온기가 방화나 가양으로 더 퍼질 거라는 기대감이 꽤나 큽니다. 집으로 돌아오는 길에 공원을 가로지르며 동네를 한 바퀴 천천히 돌았습니다. 10년 넘게 살았지만 마곡의 넓은 평지 지형과 깔끔한 보도는 볼 때마다 참 만족스러워요. 이 인프라를 누리려는 대기 수요가 끊이지 않는 한, 마곡의 가치는 결국 우상향할 수밖에 없다는 확신이 듭니다.