고도제한 리스크에도 강서구 재개발 사업성 기대되는 이유

강서구에서 재개발이나 투자를 고민할 때 가장 먼저 맞닥뜨리는 벽이 아무래도 안보 목적의 고도제한 규제일 겁니다. 사실 이 규제 때문에 사업성 안 나와서 멈춰있는 구역들이 꽤 많거든요. 용적률을 더 찾아먹고 싶어도 물리적인 높이 제한에 걸려버리니 일반분양분을 늘리는 데 한계가 명확하니까요. 하지만 최근 강서구 지식산업센터에 28개 업종 입주 규제가 완화된 고시를 보면서 분위기가 좀 달라질 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 단순히 공실 해소 차원을 넘어서, 고부가가치 업종들이 들어오면 배후 주거지 수요의 질 자체가 바뀌게 되거든요. 이렇게 직주근접 수요가 탄탄해지면 마곡 엠밸리 7단지 같은 대장주들이 시세를 견인해줄 수밖에 없습니다. 실제로 7단지 국평이 25억을 넘어 30억까지 갈 거라는 전망이 나오는 것도 결국 이런 인프라의 힘이라고 보거든요. 대장주가 위를 열어주면 인근 재개발 구역들도 높은 일반분양가를 책정할 수 있는 명분이 생깁니다. 층수를 높이지 못하더라도 분양가 자체를 높게 가져갈 수 있다면 사업성은 충분히 보전될 수도 있거든요. 물론 고도제한 해제가 당장 눈앞의 현실은 아니라는 점이 리스크이긴 합니다. 그렇지만 마곡의 압도적인 상방 가치와 정책적인 지원 사격이 이 리스크를 상쇄하고도 남는다는 판단이 서네요. 최악의 경우에도 탄탄한 직장인 수요가 버텨준다면, 이 정도 조건이면 재개발 구역 진입은 충분히 승산이 있다고 봅니다.