강서힐스테이트 국평 17억대, 실거주 가성비는 끝난 걸까요

판교 살다가 마곡 쪽 업무지구 접근성 보고 강서힐스테이트 갈아타기 각 재는 중입니다. 현재 이 단지 국평인 33평형 매매 호가가 평균 16.47억 원 수준이더라고요. 근데 최근 로얄층 매물은 17.5억까지 찍히는 거 보니까 이게 단순 호가인지 실질 수요인지 판단이 좀 서질 않네요. 1) 자금 구조 및 비용 검토 순자산 15억에 대출 3~4억 끼고 들어가는 구조인데, 취득세랑 이사비 하면 여유 자금이 거의 없습니다. 관리비랑 보유세 증가분까지 따져보니 실질 유지 비용이 지금보다 월 80만 원은 더 깨질 것 같거든요. 2) 전세 수요의 견고함 전세 호가는 33평형 기준 9억 원 안팎으로 형성되어 있어서 하방 지지는 확실해 보입니다. 업무지구 직주근접 수요가 탄탄하다 보니 전세가가 매매가를 밀어 올리는 모양새인데, 추가 상승 동력이 남았는지가 의문이네요. 3) 인프라 및 단지 컨디션 2,603세대 대단지라 커뮤니티나 주차는 확실히 우위에 있지만, 연식이 이제 10년을 넘어가고 있습니다. 17억 중반대면 마곡 엠밸리 하위 단지랑 갭이 붙어버리는데, 굳이 화곡동 대장주를 고집할 이유가 있을까 싶거든요. 사실 강서구 안에서 상급지 이동이라기보다 옆그레이드 느낌이 강해서 고민이 깊어집니다. 자금 계획상 18억 넘어가면 사실상 오버페이스라 지금 타이밍에 등기 치는 게 맞는지 불확실하네요. 결국 대단지 프리미엄보다는 마곡 업무지구 확장성에 베팅하는 셈인데, 보수적으로 보면 스테이가 답일지도 모르겠습니다.