강서구 재개발 사업성, 마곡 상방 열린 곳이 승자네요

제가 예전에 앞뒤 안 재고 재개발 붐에 올라탔다가 고도제한이라는 벽에 막혀서 10년 넘게 자금 묶여본 적이 있거든요. 그때 뼈저리게 느낀 게 강서구는 이 안보 목적의 고도제한 규제가 사업성 수익률의 목줄을 쥐고 있다는 사실입니다. 근데 요즘 분위기가 좀 묘하게 돌아가는 게 보입니다. 최근 강서구가 지식산업센터 입주 업종을 28개나 추가하면서 규제를 확 풀었잖아요. 이게 단순한 공실 해소용이 아니라 마곡이라는 업무지구의 체급을 키워서 주변 재개발 구역들의 일반분양가 하한선을 지지해주는 역할을 하고 있어요. 여기에 2026년 세제 개편안이 기름을 붓는 모양새입니다. 시가 32억 이하 주택 종부세 완화 소식이 들리니까 마곡 엠밸리 같은 핵심지 고가 주택들로 투자 수요가 다시 쏠리고 있거든요. 대장주들이 위에서 가격을 딱 잡아주니까 인근 재개발 구역들도 '우리도 이만큼은 받을 수 있겠다'는 계산이 서는 거죠. 결국 마곡 엠밸리 9단지나 13단지 같은 핵심지들이 평당 5,500만 원 선에서 버텨주는 게 주변 사업성에는 엄청난 낙수효과가 됩니다. 분양가를 높게 때려도 마곡 배후 수요가 받아줄 거라는 믿음이 생기니까 조합원들 분담금 걱정이 줄어드는 구조예요. 결론만 얘기하면 규제 완화랑 세제 혜택이 집중되는 마곡 인근 부도심권이 도심권보다 사업성 우위를 점할 수밖에 없습니다. 똑같이 고도제한에 걸려 있어도 상방이 열려 있는 쪽을 택해야 저처럼 기회비용 날리고 밤잠 설치는 일 없을 겁니다.