강서구 고도제한 해제 없으면 정비사업 사업성 확보는 난제

강서구에서 정비사업 단지들 임장을 다녀보면 결국 가장 먼저 맞닥뜨리는 벽은 고도제한 규제더군요. 현재 강서구는 안보 목적의 고도제한 때문에 층수를 높게 뽑고 싶어도 물리적인 한계가 명확합니다. 일반분양 물량을 늘려야 조합원 분담금이 줄어드는데 높이가 묶이니 사업성 계산기를 두드려봐도 답이 잘 안 나오는 구조예요. 이런 상황에서 가양동과 등촌동 일대에 포진한 50년, 100년 만기의 영구임대 단지들도 변수입니다. 정비사업 추진 시 인근에 이런 대규모 임대 물량이 있으면 기부채납 비율 산정이나 공공성 기여 압박이 커질 가능성이 높거든요. 수익성이 빠듯한 마당에 기부채납 부담까지 더해지면 사업 속도는 더뎌질 수밖에 없습니다. 그나마 마곡수명산파크 4단지의 '미리내집' 전환 소식은 고무적인 신호로 해석됩니다. 장기전세가 신혼부부 대상 미리내집으로 바뀌고 몇 년 뒤 분양 전환까지 가능해지면 단지 전체의 소유 구조가 바뀌게 되니까요. 임대 물량이 줄고 실소유주 비중이 늘어나는 것은 향후 주변 단지들의 정비사업 명분과 지역 가치 상승에 분명한 호재입니다. 최근 발표된 32억 원 이하 종부세 완화안도 이런 정비사업 동력을 유지하는 데 한몫할 것으로 봅니다. 보유세 부담이 낮아지면 대형 평형 소유주들이 하락장에서도 급매를 던지기보다 사업 진행을 기다릴 체력이 생기기 때문이죠. 결국 세제 혜택으로 버티는 힘이 생긴 만큼 주민들이 고도제한 해제 같은 핵심 규제 완화에 더 목소리를 높일 동인이 됩니다. 종합해보면 강서구 정비사업은 고도제한이라는 대전제가 풀리지 않으면 임대주택 비중 같은 부차적 리스크에 계속 휘둘릴 수밖에 없습니다. 고도제한 해제와 임대 단지의 분양 전환이 박자가 맞아야만 강서구 구축들이 제 가치를 평가받는 시점이 올 것 같네요.