청담르엘 70억 시대, 청담자이랑 비교해보니 승자는 정해짐

발품이랑 손품 좀 팔아보니까 지금 강남 분위기가 묘합니다. 영끌해서라도 들어오려는 분들과 더 떨어지길 기다리는 무주택자들 사이에서 누가 먼저 웃을지 각이 좀 나오거든요. 일단 청담동 대장주가 될 청담르엘부터 보시죠. 25년 11월 준공인데 34평형 호가가 벌써 60억에서 73억 사이로 형성돼 있습니다. 이 가격이 무겁다고 생각할 수 있는데, 옆에 있는 청담자이 33평형이 최고 47억까지 찍어주면서 하방을 단단하게 받치고 있어요. 영끌족 입장에서는 청담르엘 39평형 90억 찍히는 거 보면서 심장이 쫄리겠지만, 반대로 무주택자분들은 청담자이 21평형이 최저 25.5억까지 내려왔던 기록 보면서 기회를 엿보겠죠. 근데 여기서 핵심은 공급입니다. 서울 입주 물량이 2029년에 연간 1,000호 수준까지 떨어진다는 분석이 있거든요. 공급이 이 정도로 마르면 결국 가격은 흔들려도 다시 튑니다. 외부 충격 없이도 가격이 지지부진하다면 이미 약해진 시장이겠지만, 지금은 대기 수요가 너무 탄탄해요. 저는 다음 조정기 때 청담자이 33평형 기준으로 40억 초반까지는 열려있다고 봅니다. 이 타이밍에 영끌해서라도 올라타는 사람이 결국 무주택으로 남는 분들보다 먼저 웃게 될 겁니다. 이 분석이 틀렸다고 생각하시면 어떤 이유인지 반론 좀 부탁드립니다. 다른 분들 해석도 궁금하네요.