일반분양 190세대 은마아파트 재건축 수익성 따져보니
래미안대치팰리스 신고가 소식에 들뜰 때가 아닙니다. 최근 대치동 현장 분위기 보면 은마 34평형 분담금 3.2억 추산치가 현실로 다가오는 게 느껴지거든요. 가장 큰 문제는 6,000세대나 되면서 일반분양이 190세대뿐이라는 겁니다. 사실상 1:1 재건축이라 공사비 인상분을 조합원이 다 메꿔야 하는 구조인데, 이게 사업성 측면에서는 거의 치명타죠. 여기에 2026년 세제개편안으로 장특공제 10억 캡까지 씌워지면 수익률 계산이 더 복잡해집니다. 입주 때 평당 2.5억 간다는 장밋빛 전망이 맞더라도, 세금이랑 분담금 떼고 나면 실익이 생각보다 안 나올 수 있거든요. 결국 은마는 이제 투자 수익보다는 고비용을 들인 '신축 교체' 관점으로 접근해야 합니다. 단순히 대장주니까 오르겠지 하는 막연한 기대보다는, 늘어날 보유세와 관리비 증가분까지 넣고 보수적으로 두드려봐야 할 때입니다.
댓글3개
- 임우기1개월 전
분담금 3.2억이면 웬만한 지방 신축 한 채 값인데 부담이 상당하긴 하네요.
- 김도혜1개월 전
일반분양이 너무 적어서 사업성 안 나오는 건 다들 알지만 대치동 입지가 깡패라 버티는 거죠. 근데 세금 캡 씌워지는 건 진짜 뼈아픈데요.
- 탐스러운새우1개월 전
글쎄요, 저는 좀 다르게 봅니다. 평당 2.5억 전망이 현실화되면 분담금 3억은 충분히 상쇄하고도 남는 금액 아닌가요? 대치동 신축 대단지 희소성을 너무 과소평가하시는 듯.
먼여우1개월 전윗분 말씀도 일리는 있지만, 40대 가장 입장에서 자금 흐름 따져보면 저분 말이 맞아요. 당장 들어갈 현금이 수억인데 세금까지 저렇게 때리면 실질 수익률 확 떨어지는 거 맞음.
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