일반분양 190세대 은마아파트가 마주한 재건축 사형선고

지금 강남권이 신고가 몇 개 찍었다고 들썩이는데, 현장 분위기는 좀 다릅니다. 8월 마지막으로 주 기준으로 강남구 아파트값이 -0.05% 찍으면서 하락폭이 커졌거든요. 특히 재건축 대어라는 은마아파트 상황이 참 고약해요. 수십 년 기다린 끝에 온 결과가 사업성 위기라니 참 격세지감입니다. 은마가 총 6,000세대인데 일반분양이 고작 190세대뿐이라면서요? 이 정도면 사실상 1:1 재건축이나 다름없는 구조죠. 분양 수익으로 공사비 메워야 하는데 팔 게 없으니, 결국 조합원들이 생돈으로 분담금 폭탄을 다 감당해야 한다는 소리임. 과거에 제가 투자할 때랑은 판이 완전히 달라졌어요. 여기에 세금 규제까지 발목을 잡으니 더 답답하죠. 2026년 세제개편안 보니까 장기보유특별공제에 10억 캡을 씌운다는데, 이게 은마처럼 20~30년 버틴 원주민들한테는 사형선고나 마찬가지입니다. 10억 넘는 양도 차익에 최대 49.5%까지 세금을 때리겠다니, 남는 게 있을지 의문이 들 수밖에 없죠. 옆 단지 래미안대치팰리스 같은 기축들도 호가가 내려가는 마당에, 은마가 이 분담금과 세금을 버티며 치고 나갈 동력이 있을까요? 재건축만 되면 황금알을 낳을 줄 알았는데, 지금은 막대한 분담금 내고 세금으로 수익 다 뺏기는 늪에 빠진 형국입니다. 경험상 이런 규제 타이밍에 걸리면 사업 속도 내기가 정말 쉽지 않거든요. 결국 은마는 재건축 '수익'을 논하던 시대를 지나, 이제는 '생존'을 걱정해야 하는 첫 번째 희생양이 될 가능성이 큽니다. 지금 이 타이밍에 무리하게 진입하는 건 내 경험상 말리고 싶네. 장기 보유가 무조건 이긴다는 공식도, 나라에서 이렇게 세금으로 수익을 환수해가면 답이 없어요. 과거에는 버티면 이겼지만, 지금은 버틸수록 비용만 불어나는 구조로 변했습니다. 은마 조합원들 잠 못 이루는 밤이 길어질 것 같아 안타깝네요. 사업성 지표나 세제 개편 돌아가는 꼴을 보면, 강남 재건축의 낭만은 이제 끝났다고 봅니다.