압구정 46억 아파트가 보유세 폭탄에도 매물 안 나오는 진짜 이유

다들 종부세만 보고 계시는데, 진짜 강남 집값을 움직일 뇌관은 따로 있습니다. 세제 개편안 발표 이후 압구정과 대치동 일대에 급매가 나온다는 소문이 돌고 있죠. 하지만 실상은 다릅니다. 정작 상급지 핵심 매물은 여전히 꽁꽁 잠겨 있거든요. 시가 46억 수준인 압구정 미성이나 신반포 단지들을 보시죠. 공시가격 32억 기준으로 보유세가 상당할 텐데도 소유주들은 조용합니다. 보유세 수천만 원 무서워서 알짜 자산을 던질 분들이 아니라는 거죠. 이분들이 매도를 주저하는 결정적 이유는 따로 있습니다. 바로 장기보유특별공제 혜택입니다. 오래 보유한 분들일수록 이 공제를 놓쳤을 때 발생하는 양도세가 보유세 절감액보다 압도적으로 큽니다. 계산기 두드려보면 그냥 보유하는 게 이득이라는 결론이 나오거든요. 결국 고가주택 보유세 압박만으로는 폭등을 막기 어렵습니다. 오히려 매물 잠김이 심해지면서 중저가 단지와의 갭 메우기만 가속화될 수 있어요. 매물이 없으니 가격 하방 경직성만 더 강해지는 꼴이죠. 따라서 강남권 핵심 매물을 끌어내려면 종부세 조정은 큰 의미가 없습니다. 장기보유특별공제 혜택을 보전해주며 퇴로를 열어주는 양도세 설계가 진짜 트리거입니다. 결국 관건은 1주택 장기보유자들에게 실질적인 양도세 감면 혜택이 주어지느냐입니다.