압구정 신현대 분담금 20억 시대, 재건축은 이제 사업의 영역

강남 재건축이 예전처럼 몸테크 하면 돈 벌어다 주는 시대는 끝난 것 같습니다. 최근 압구정 신현대에서 흘러나오는 분담금이랑 재초환 합계 20억 예상치 보셨나요? 이게 단순한 겁주기가 아니라 강남 핵심지 재건축이 마주한 실질적인 비용 구조라고 봅니다. 이 정도 돈을 추가로 태우고도 사업성이 나오려면 상방이 어디까지 열려야 할까요? 래미안 원베일리 같은 대장주가 국평 72억을 찍어주며 시세를 견인하고는 있지만 그게 모든 단지의 미래 가치를 보장해 주지는 않거든요. 결국 분담금 20억을 더해서 총투자금이 70억을 넘어가는 순간부터는 투자가 아닙니다. 그건 수익을 기대하는 매수라기보다 그 입지의 신축 거주권을 사기 위한 일종의 지불 비용에 가깝다고 봐야겠죠. 숫자로 냉정하게 계산해 보면 지금 구축을 사서 재건축 수익을 보겠다는 전략은 리스크가 큽니다. 이미 선반영된 호가에 공사비 리스크까지 얹으면 먹을 자리가 거의 안 보이거든요. 앞으로는 재건축을 저평가된 자산으로 접근하면 낭패 보기 십상일 겁니다. 자기 자본을 수십억씩 박아 넣고도 유지비와 보유세를 감당할 수 있는 자산가들만의 '사업적 선택'이 될 가능성이 높겠네요.