비거주 1주택자 규제에 디퍼아 37억대까지 밀리는 이유

최근 강남 비거주 아파트 고지서 받아보신 분들은 공감하시겠지만, 보유세 압박이 예사롭지 않습니다. 비거주 아파트 7월분 보유세로만 140만 원을 냈다는 사례가 나올 정도니까요. 이게 단순한 세금 인상을 넘어, 정부의 8.3 세제개편안과 맞물리면서 실거주 의무에 대한 심리적 저지선이 완전히 무너지는 분위기입니다. 이번 개편안을 꼼꼼히 뜯어보면 40억 원 이상 고가 주택이나 비거주 1주택자의 장기보유특별공제를 축소하는 내용이 핵심인데, 리스크 관리 차원에서 시뮬레이션을 돌려봐도 실거주 없이는 수익률 방어가 거의 불가능한 수준이더군요. 여기에 2027년부터 시행될 비거주 1주택자 전세대출 제한 조치가 결정타가 될 수도 있습니다. 자금줄이 막히면 갭투자자들이 버틸 재간이 없으니, 결국 견디지 못한 매물들이 시장에 나올 수밖에 없는 구조가 형성되는 거죠. 실제로 디에이치퍼스티어아이파크 33평 실거래를 확인해보니 지난 4월 38.4억 원까지 찍었던 가격이 7월 16일에는 37.3억 원에 거래가 됐습니다. 압구정 현대나 대치 은마 같은 재건축 대장주들도 호가가 수억 원씩 밀리는 상황이라, 이 하락세가 일시적인 조정인지 아니면 추세적인 하락의 시작인지 신중하게 검토해볼 시점입니다. 다만 하락폭이 커지면서 감당 가능한 리스크 범위 내로 들어오는 급매물도 보입니다. 철저하게 실거주가 가능한 분들이라면 전방위적 압박으로 튀어나오는 이런 급매물들을 잡는 것이 오히려 강남 진입의 확실한 기회가 될 수 있다고 판단되네요. 결국 비거주자에 대한 전방위적 압박은 실거주를 강제하며 가격 조정을 주도할 것으로 보입니다.