도곡우성·개포한신 속도 내도 강남 집값 잡기 힘든 이유

강남 재건축 속도 낸다고 공급 늘어난다는 장밋빛 전망이 많습니다. 하지만 현장 숫자 뜯어보면 실상은 좀 다릅니다. 도곡우성 시공자 입찰 마감된 계획안 보셨나요? 기존 390세대에서 561세대로 늘어나는데, 임대 87세대 제외하면 일반분양은 84세대 수준입니다. 공급 대책이라기엔 체급이 너무 작죠. 이주 중인 개포한신도 2031년 준공 목표로 '아크로 도곡'을 준비하고 있습니다. 그런데 이런 점 단위 공급은 시장 전체 수급을 맞추기보다 특정 단지의 신축 프리미엄만 굳히는 결과를 낳을 확률이 높습니다. 공사비 리스크도 계산기에 넣어야 합니다. 잠래아 사례처럼 유물 발굴이나 공사 중단 변수 생기면 그 부담은 고스란히 분양가로 전이되어 주변 시세를 또 자극하거든요. 실제로 대치쌍용2차 30평이 7월에 34.9억 신고가를 썼습니다. 정비사업 기대감이 공급 효과를 압도하며 가격을 밀어 올리는 전형적인 모습입니다. 반면 은마 34평이 37.0억으로 소폭 조정받았다고는 하지만, 압구정 2구역 통합심의 통과 같은 대형 호재가 대기 중이라 하방 경직성은 여전합니다. 매수세가 죽은 게 아니라 관망세일 뿐이죠. 결국 강남 정비사업은 주거 환경 개선에는 의미가 있겠지만 공급을 통한 가격 하락은 어렵다고 봅니다. 자산 가치 방어냐, 실거주 편익이냐에 따라 진입 판단을 완전히 분리해야 할 시점이네요.