도곡우성·개포한신 보며 느끼는 재건축 속도전의 위엄

재건축에서 대지 지분이나 입지가 중요하다고들 하지만, 요즘 같은 공사비 급등기에는 결국 '속도'가 깡패라는 생각이 듭니다. 모든 비용 리스크를 상쇄하는 유일한 변수가 타이밍이 되어버린 셈이죠. 그래서 이번에 도곡우성이 7월 말 시공자 입찰 마감하고 561세대로 증축 속도 내는 건 꽤 영리한 행보로 보여요. 공사비는 자고 나면 오르는 구조인데, 일단 시공사부터 확정 짓고 불확실성을 지워나가는 게 갈아타기 수요자 입장에서도 훨씬 계산이 서거든요. 실제로 도곡럭키 가보면 외관 노후도가 거의 철거 직전 상태라 당장이라도 부숴야 할 것 같은데, 잠실래미안아이파크 사례처럼 유물이라도 나와서 공사 중단되면 그게 다 조합원 분담금 폭탄으로 돌아오는 거잖아요. 결국 눈에 보이는 입지보다, 리스크 없이 밀어붙이는 추진력이 사업성을 결정짓는 핵심이라 판단됩니다. 이 숫자를 놓고 보면 개포한신이 2031년 준공 목표로 이주 진행하는 건 굉장히 공격적인 스케줄이라 인상적입니다. 개포자이프레지던스 43평이 43억 신고가 찍으며 시세가 받쳐줘도, 공사비 상승폭이 분양가 상한제 리스크를 추월해버리면 사실상 지분율은 큰 의미가 없어지니까요. 문제는 앞으로 세제 개편이나 고도제한 같은 규제 변수가 언제든 튀어나올 수 있다는 점이죠. 저는 일단 2030년까지 사업시행인가 못 내는 단지들은 보수적으로 접근할 생각입니다. 제 이런 판단이 과하게 공격적인 건지, 혹시 제가 놓친 추가 비용 항목이 있을지 고견 부탁드립니다.