도곡렉슬 33평 40억 대비 11% 하락, 지금 과열일까요?

도곡렉슬 최근 실거래 데이터 보신 분들은 아시겠지만 흐름이 좀 묘하네요. 얼마 전 33평 16층이 35억 7,000만원에 찍혔던데 작년 11월에 12층이 40억 찍었던 거랑 비교하면 확실히 힘이 빠진 모양새입니다. 고점 대비 11% 정도 밀린 수치라 과열 단계는 확실히 지난 것 같네요. 냉정하게 따져볼 지점은 세 가지 정도라고 봅니다. 일단 1년 전 40억 거래는 일시적 오버슈팅이었을 가능성이 큽니다. 그리고 현재 최저가 34억 선이 지지선 역할을 해줄지가 관건이고요. 마지막으로 입주 20년 8개월 경과된 노후도가 가격 방어에 변수가 되고 있습니다. 지금 호가는 평균 36.9억 수준인데 실거래는 그 밑에서 체결되고 있습니다. 매도자랑 매수자 간의 눈치싸움이 극에 달한 구간으로 보이네요. 저라면 지금 가격에서 추격 매수하기보다는 34억대 진입 여부를 더 지켜보겠습니다. 제 분석에 데이터상 오류가 있거나 놓친 부분이 있다면 지적 부탁드립니다.